【关注】房企成本分摊方法“层高系数法”，各地都是如何规定的？

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

 层高系数法，简单理解，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。王皓鹏老师之前对土地增值税成本分摊方法“层高系数法”做过具体分析，点击蓝字学习。各地关于“层高系数法”是如何明确的？小金进行了梳理，一起来学习！

目录

01

浙江的规定

02

广州的规定

03

湖北的规定

04

广西的规定

05

福建的规定

06

河北的规定

07

湖南的规定

08

新疆的规定

09

内蒙古的规定

01

浙江的规定

对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

02

广州的规定

关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函[2013]179号）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

03

湖北的规定

关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发[2013]44号）（全文废止）

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高

04

广西的规定

关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题，在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。

层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：（一）计算层高系数在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高（二）计算层高系数面积1.总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)2.某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积（三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积

05

福建的规定

关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发[2008]108号）（全文废止）房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法： 在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

关于同一清算单位不同类型房地产扣除项目金额的分摊问题 

（一）取得土地使用权所支付的金额、房地产开发费用按可售面积计算分摊。 

（二）房地产开发成本可采取层高系数计算分摊办法，具体计算口径和步骤如下： 

1、计算层高系数 

纳税人对同一清算单位不同类型房地产，选取住宅层高为基数，设定为1，其他类型房地产层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。 

2、计算总层高系数面积 

∑层高系数面积= ∑不同类型房地产层高系数×可售面积 

3、计算房地产开发成本在不同类型房地产中的分摊 

不同类型房地产应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷ ∑层高系数面积]×（不同类型房地产层高系数×已售面积） 

06

河北的规定

河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答

对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。

07

湖南的规定

关于住宅与商业用房的成本扣除问题

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高

第三十二条对纳税人开发的同一项目中既包含住宅，又包含商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。具体计算方法和步骤如下：

（一）计算层高系数

在同一项目中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数。

商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高

（二）计算层高系数面积

1、总层高系数面积=∑（商业用房层高系数×商业用房可售建筑面积）

2、商业用房已售部分的层高系数面积=商业用房层高系数×商业用房已售建筑面积

（三）计算商业用房已售部分可分摊的房地产开发成本

商业用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×商业用房已售部分的层高系数面积

08

新疆的规定

清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高

09

内蒙古的规定

关于进一步明确土地增值税有关政策的通知（内地税字[2014]159号）单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高以上仅是部分省市对层高系数法的规定，如果您有其他地方的政策补充，欢迎下方留言！

关于成本分摊方法，王老师之前与大家分享了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法等，点击蓝字学习。为了保证最终使用的方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。王老师在《土地增值税清算》系列微课“特殊业务篇”中对房企成本分摊方法有进一步的讲解，穗友们可以加入详细学习。

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